• دو شنبه 30 مهر 1397
  • الإثْنَيْن 11 صفر 1440
  • 2018 Oct 22
یکشنبه 15 مهر 1397
کد مطلب : 33159
+
-

چرا سرمایه‌ها در تهران حول ساختمان‌سازی‌ مصرف می‌شود؟

ولع ناتمام ساخت‌و‌ساز

بررسی علل وابستگی حیات سایر کلانشهرها به ساختمان‌‌سازی‌ در گفت‌وگو با مصطفی بهزادفر

مائده امینی

تا همین چند سال پیش همه بساز‌بفروش شده بودند. چه بسیار افرادی که شغل و مهارت خود را رها کرده و سراغ ساختمان‌سازی رفتند. برای ساختمان‌هایی که ساخته می‌شد، نه ضابطه‌‌ای بود، نه قانونی. هر کس تا هرچند طبقه زورش رسید ساخت و تا می‌توانست پول به جیب زد بی‌آنکه کوچک‌ترین دغدغه‌ای در مورد شهر، فضای شهری، نمای شهری یا هر چیز غیر از چند برابر شدن سرمایه خود داشته باشد. شهرداری‌ها هم از این آب، ماهی خودشان را می‌گرفتند و تراکم‌فروشی تبدیل به محل اصلی درآمدزایی آنها شده بود. مصطفی بهزادفر،کارشناس طراحی شهری و استاد دانشگاه علم و صنعت ایران می‌گوید: اواخر دهه60 قرار شد که شهرداری‌ها با سیاست خوداتکایی به‌کار خود ادامه دهند اما مسئولان در دوره‌‌های مختلف پیش‌پا افتاده‌ترین راه را انتخاب کرده و به تراکم‌فروشی روی‌آوردند. اگرچه مدتی است که این سیاست غلط اصلاح شده اما سایه تبعات آن هنوز بر سر کلانشهرها سنگینی می‌کند و حیات و ممات شهرها و گردانندگان آن به ساخت‌وساز گره‌خورده است.

چرا در ایران و به‌خصوص کلانشهرها، بیشتر سرمایه‌های افراد حول ساختمان‌سازی مصرف می‌شود؟ آیا این وابستگی به مسکن در ایرانی‌‌ها ناشی از میل شرقی ما به خانه‌دارشدن است یا نتیجه سیاست‌های غلط اقتصادی مسئولان ؟ 

نمی‌توان انکار کرد که اقتصاد مسکن همواره در ایران یک اقتصاد پررونق است. حتی در دوره‌های رکود هم بازار مسکن طرفداران خود را دارد؛ چرا که اساسا سرمایه یک فرد در ایران فاقد امنیت است. سرمایه‌گذار می‌داند که امنیتی که در حوزه مسکن دارد هرگز نمی‌تواند در حوزه‌هایی مثل صنعت یا کشاورزی تجربه کند.

علت بعدی، رشد جمعیت ایران در یک دوره زمانی خاص است. با توجه به رشد جمعیت و نیازهای اجتناب‌‌ناپذیر آن، مسکن کم‌کم تبدیل به محل شماره یک سرمایه‌گذاری در بین ایرانی‌ها شد. خوب است بدانید که جمعیتی که در شهر سکونت می‌کند حداقل 60درصد فضای شهری را با مسکن اشغال می‌کند و بی‌شک افزایش جمعیت و به تبع آن افزایش تقاضا باعث می‌شود، مسکن تبدیل به کالای مهمی برای اشخاص شود. علت بعدی میل ذاتی شرقی‌ها به خرید مسکن است. حوزه مسکن در ایران ثبات اقتصادی و ماندگاری دارد و همین شاید موجب شده که ما ایرانی‌ها اساسا مسکن را جزئی از خانواده خود بدانیم و میل شرقی خانه‌‌دارشدن در ما تشدید شود. مسکن تبدیل به مایملک خاص شرقی ایرانی‌ها شده و مردم جامعه ما برای تأمین امنیت زندگی خود و بر طرف‌کردن نیاز اصلی زندگی خود سراغ مسکن می‌روند. یکی دیگر از علت‌های اصلی هم نبود هماهنگی بین سیاست‌های ساخت‌وساز و توسعه ملی است. اگر سیاست‌های ساخت‌وساز و توسعه ملی با هم هماهنگ باشد همه فعالیت‌ها با اختلاف ناچیزی از سوددهی می‌توانند سرمایه افراد را جذب کنند ولی چون سیاست‌های مختلف کشور ما در حوزه‌های مختلف با یکدیگر هماهنگ نیست و سیاست ملی مستقلی در حوزه ساخت‌وساز مسکن با ثبات 10ساله نداریم به‌طور اتوماتیک مردم برای وارد کردن سرمایه خود به بازار به شکل فردی تصمیم می‌گیرند.

نقش شهرداری‌ها در دوره‌های پیشین چطور؟ 

بدون شک شهرداری‌ها هم در این موضوع نقش مهمی ایفا می‌کنند. قوانین شهرداری‌‌های ما (به‌خصوص در دوره قبل) با قواعد برنامه‌ریزی و طراحی شهری سازگار نبود. ما فقط قانون‌ها و ضوابطی داریم که براساس سلیقه مدیر وقت هربار تغییر می‌کند و بیش از آنکه با منافع جمعی سازگار باشد به مدیریت وابسته است. همین رفتار مدیریتی باعث می‌شود که باز هم سرمایه‌‌ها با تصمیمات فردی به سمت بازار مسکن هدایت شود. واقعیت این است که هیچ برنامه‌ای برای هدایت سرمایه و نقدینگی مردم به حوزه‌های دیگر و هدفمند‌کردن آن نداریم. باید پذیریم تمایل به خرید مسکن به‌صورت خودکار به‌وجود می‌آید و براساس وضعیت جامعه شکل‌ می‌گیرد.

آیا می‌توانیم ادعا کنیم حیات و ممات شهری مانند تهران و گردانندگان آن به ساختمان‌سازی‌ گره خورده است؟ 

اخیرا این اتفاق افتاده است. در سال‌های اخیر و به‌خصوص دوره قبل، شهرداری‌ها به ساخت‌وساز و حوزه ساختمان تمایل پیدا کرده بودند. کار به جایی رسیده که تهران از ساختمان اشباع شده است.

ریشه این سیاست غلط در کدام دوره تاریخی است؟ 

 ماجرا از جایی شروع می‌شود که در سال1363 قرار شد شهرداری‌ها به سمت خوداتکایی پیش بروند. این موضوع در سال68 صورت جدی‌تری به‌خود گرفت و برای عملی‌کردن آن مسئولان در دوره‌های مختلف ساده‌ترین و پیش‌پا‌افتاده‌ترین راه را انتخاب کردند و این سیاست غلط اتخاذ شده، علاوه بر اینکه باعث شد درآمد شهرداری‌ها به حوزه مسکن و ساخت و‌سازی‌ شکل بگیرد، حیات و ممات شهرها را هم به مسکن گره زد و این در حالی است که به جرأت می‌توان گفت این سیاست محکوم به شکست است.

کشورهای پیشرفته چطور این چالش را پشت سر گذاشته‌اند؟ آیا لزومی دارد حیات یک شهر به ساخت‌‌و‌ساز در آن گره بخورد؟ 

در کشورهای پیشرفته انواع مختلفی از مالیات تعریف شده است. یکی از انواع این مالیات‌ها، محلی بوده که خود زیرشاخه‌ای تحت عنوان عوارض دارد. هر کس که در شهری زندگی می‌کند یا در آن سکونت دارد به نوعی عارضه خود را به آن شهر وارد کرده که موظف است نسبت به جبران آن اقدام کند. متأسفانه این فرهنگ در بین ایرانی‌ها جا نیفتاده است. از طرفی پیچیدگی دریافت عوارض در ابعاد مختلف و تعریف سازوکاری برای این موضوع هم مزید بر علت می‌شود که شهرداری‌ها تن به تغییر رویه شکست خورده خود ندهند.

این وابستگی را چطور می‌توان کاهش داد؟ آیا این سازوکار در تهران اصلاح‌شدنی است؟ 

این سازوکار غلط همانطور که گفتم از اواخر دهه 60شروع شده و حالا به اوج خود رسیده است و باید برای اصلاح آن عزم ملی وجود داشته باشد. از این طرف جمعیت ایران رو به کاهش است که این موضوع گرایش به درآمدزایی از حوزه ساختمان‌سازی‌ را کم می‌کند. ساختمان‌هایی هم که در گذشته ساخته شده عمر مفید بالایی ندارد و سرمایه‌گذاری‌ها در این حوزه هم به تبع همین موضوع عمر بالایی ندارند. بنابراین تا مادامی که سیاست‌های غلط اصلاح نشود همین سیکل معیوب ادامه دارد. برای مثال بارها و بارها گفته شده که در شمال تهران، حدود 35هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و این موضوع باید تعیین تکلیف شود اما هنوز اقدام عملی صورت نگرفته است.
 

این خبر را به اشتراک بگذارید